집을 살 때 가장 먼저 확인해야 할 것이 대출 한도입니다. 주택담보대출 한도는 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 세 가지 규제 중 가장 낮은 금액으로 결정됩니다. 규제지역 여부, 보유 주택 수, 생애최초 여부에 따라 한도가 크게 달라지므로 계약 전에 반드시 확인해야 합니다.

LTV · DTI · DSR — 세 가지 규제란?

LTV(담보인정비율)는 집값 대비 최대 대출 비율입니다. 집값이 5억원이고 LTV 70%라면 최대 3억 5천만원까지 빌릴 수 있습니다. 규제지역과 보유 주택 수에 따라 40~80%까지 다르게 적용됩니다.

DTI(총부채상환비율)는 연소득 대비 연간 원리금 상환 비율입니다. 비규제지역 60%, 조정대상지역 50%, 투기과열지구 40% 이내여야 합니다. 신규 대출의 원리금에 기존 대출 이자를 더한 금액이 기준입니다.

DSR(총부채원리금상환비율)은 모든 금융권 대출의 원리금 합계를 연소득으로 나눈 비율로, 은행권 기준 40% 이내입니다. DTI와 달리 모든 대출(신용대출, 카드론, 자동차 할부 포함)의 원리금 전체가 합산됩니다.

핵심: 세 가지 한도를 각각 계산해서 그 중 가장 낮은 금액이 실제 받을 수 있는 한도입니다. 집값이 아무리 비싸도 소득이 낮으면 DTI·DSR에 막히고, 소득이 높아도 규제지역이면 LTV에 막힙니다.

2026년 조건별 LTV 한도표

보유 주택규제지역 구분LTV비고
무주택비규제지역70%—
조정대상지역70%생애최초 80%
투기과열지구50%생애최초 80% (9억 이하)
투기지역50%생애최초 80% (9억 이하)
1주택비규제지역60%일시적 2주택 60%
조정대상지역50%일시적 2주택 60%
투기과열지구40%일시적 2주택 50%
투기지역40%일시적 2주택 50%
2주택 이상규제지역0% (불가)원칙적 대출 불가
비규제지역60%—

무주택자 대출 한도

무주택자는 가장 유리한 조건으로 주택담보대출을 받을 수 있습니다. 비규제지역과 조정대상지역에서 LTV 70%가 적용되며, 투기과열지구도 50%까지 가능합니다. DTI는 비규제 60%, 조정 50%, 투기과열 40%입니다. DSR은 지역 무관 40% 이내입니다.

예를 들어 연소득 6,000만원인 무주택자가 조정대상지역 5억원 아파트를 구입하는 경우, LTV 한도는 3억 5,000만원이고 DTI 한도(50%)는 소득과 금리에 따라 계산됩니다. 세 가지 중 가장 낮은 값이 실제 한도가 됩니다.

생애최초 주택 구입자 혜택

생애최초로 주택을 구입하는 무주택자는 규제지역에서도 LTV 80%까지 적용받을 수 있습니다. 단 주택 가격 9억원 이하, 부부합산 연소득 1억원 이하 조건을 충족해야 합니다. 9억원을 초과하면 일반 무주택자와 동일한 LTV가 적용됩니다.

생애최초 추가 혜택
· 취득세 감면: 12억원 이하 주택 취득 시 200만원 한도 100% 감면
· 디딤돌 대출: 연소득 6,000만원 이하 (신혼 7,000만원) 무주택자 대상 저금리 정책 모기지
· 보금자리론: 연소득 7,000만원 이하 (신혼 8,500만원) 고정금리 대출 (LTV 최대 70%)
주의: 생애최초 LTV 80% 혜택은 본인과 배우자 모두 과거에 한 번도 주택을 소유한 이력이 없어야 합니다. 상속 등으로 일시적으로 주택을 보유했다가 처분한 경우도 이력이 남을 수 있으니 확인이 필요합니다.

1주택자 · 일시적 2주택 특례

1주택자가 추가로 주택을 구입할 때는 기존 주택 처분 계획에 따라 LTV가 달라집니다. 새 주택 취득 후 3년 이내에 기존 주택을 처분할 예정이라면 일시적 2주택 특례가 적용되어 LTV가 일반 1주택보다 10%p 높아집니다.

예를 들어 조정대상지역에서 1주택자가 새 주택을 살 때 일반적으로 LTV 50%이지만, 기존 주택을 3년 내 처분 조건을 충족하면 60%가 적용됩니다. 단 처분 약정 미이행 시 세금 추징과 대출 규제 소급 적용이 될 수 있으니 주의가 필요합니다.

2주택 이상 · 다주택자

2주택 이상 보유자는 규제지역(조정대상지역·투기과열지구·투기지역) 내 주택을 담보로 한 주택담보대출이 원칙적으로 불가합니다. 비규제지역에서는 LTV 60%까지 허용됩니다.

다주택자가 규제지역 내 대출을 받으려면 기존 주택을 먼저 처분하거나, 대출 실행 전 주택 수를 줄여 무주택 또는 1주택 요건을 충족해야 합니다. 임대사업자 등록을 통한 예외 적용은 현재 대부분 폐지된 상태입니다.

스트레스 DSR — 2025년 7월 시행

2025년 7월부터 시행된 스트레스 DSR은 변동금리 대출에 가산금리를 더해 대출 한도를 산정하는 방식입니다. 실제 대출 금리에 수도권 규제지역 +1.5%p, 기타 지역 +0.75%p를 가산한 금리로 DSR을 계산합니다.

예를 들어 실제 대출금리 3.5%로 30년 원리금균등 대출을 받을 때, 수도권 규제지역이라면 DSR 계산 시 5.0%(3.5%+1.5%)를 적용합니다. 같은 소득이라도 스트레스 DSR 적용 시 대출 가능 금액이 약 10~15% 줄어드는 효과가 있습니다.

주의: 본 계산기의 스트레스 DSR 항목은 참고값입니다. 은행마다 스트레스 DSR 적용 방식에 차이가 있을 수 있으므로 실제 한도는 은행 상담을 통해 확인하세요.

실제 한도 계산 예시

조건내용
주택 가격5억원 / 조정대상지역
구입자 조건무주택 / 생애최초 아님
연소득6,000만원
기존 대출없음
대출 기간30년 / 원리금균등 / 연 3.5%

① LTV 한도: 5억 × 70% = 3억 5,000만원

② DTI 한도 (50%): 연소득 6,000만원 × 50% = 3,000만원/년 → 역산하면 약 5억 5,000만원 (DTI는 여기서 제한 안 됨)

③ DSR 한도 (40%): 6,000만원 × 40% = 2,400만원/년 → 역산하면 약 4억 3,000만원

→ 세 가지 중 가장 낮은 LTV 3억 5,000만원이 최종 한도. 이 경우 LTV가 제한 요인입니다.

예상 월 상환액(원리금균등): 약 157만원