집을 팔 때 가장 많이 내는 세금이 양도소득세입니다. 1주택자라면 요건을 갖추었을 때 전액 또는 상당 부분이 면제될 수 있습니다. 조건과 계산 방식을 정확히 알면 수천만 원의 세금을 아낄 수 있습니다.

양도소득세 계산 순서

  1. 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
  2. 1주택 비과세 여부 판단 (보유 2년 이상 + 실거래가 12억 기준)
  3. 장기보유특별공제 적용 (보유 3년 이상)
  4. 기본공제 250만원 차감
  5. 과세표준에 누진세율(6~45%) 적용
  6. 지방소득세(양도세의 10%) 추가

1세대 1주택 비과세 조건

12억 초과 안분 공식
과세 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액

예시) 15억 양도, 취득가 7억, 양도차익 8억일 때:
과세 차익 = 8억 × (15억 − 12억) / 15억 = 8억 × 20% = 1억 6천만원만 과세

장기보유특별공제 — 최대 80%

조건공제율 계산최대 공제율
1주택 + 2년 이상 거주 (보유 3년~)보유 4%/년 + 거주 4%/년80%
1주택 미거주 / 다주택 유예 (보유 3년~)2%/년 × 보유년수30%
다주택자 중과세 적용 시미적용0%

양도소득세 누진세율

과세표준세율누진공제
1,400만원 이하6%—
1,400만 ~ 5,000만원15%126만원
5,000만 ~ 8,800만원24%576만원
8,800만 ~ 1.5억원35%1,544만원
1.5억 ~ 3억원38%1,994만원
3억 ~ 5억원40%2,594만원
5억 ~ 10억원42%3,594만원
10억원 초과45%6,594만원

단기 양도세율 (2년 미만 보유)

보유 1년 미만: 70% / 보유 1~2년 미만: 60%
1주택이라도 2년 미만 보유 시 단기 고율 세율이 우선 적용되며 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 최소 2년 이상 보유 후 매도해야 합니다.

절세 전략 핵심 정리