전세사기 피해는 최근 몇 년간 급증했습니다. 한 번의 실수가 수억 원의 피해로 이어질 수 있습니다. 계약 전에 반드시 확인해야 할 사항을 단계별로 정리했습니다.
전세사기 주요 유형 4가지
① 깡통전세
집값 대비 전세보증금 비율(전세가율)이 지나치게 높아 집이 경매에 넘어갔을 때 보증금을 돌려받지 못하는 유형입니다. 전세가율이 80%를 넘으면 주의가 필요합니다.
② 이중계약 사기
한 집에 두 명 이상의 임차인과 전세계약을 체결하는 사기입니다. 확정일자와 전입신고 날짜가 빠를수록 우선권이 있으므로 계약 당일 즉시 처리해야 합니다.
③ 신탁 부동산 사기
집이 신탁회사에 신탁된 상태에서 집주인이 무단으로 전세계약을 체결하는 유형입니다. 등기부등본 갑구에 '신탁등기'가 있는지 반드시 확인하세요.
④ 선순위 채권 초과
집주인의 근저당 등 선순위 채권이 많아 경매 후 보증금을 돌려받지 못하는 유형입니다. 선순위 채권 합계 + 전세보증금이 집값의 80% 이내여야 안전합니다.
계약 전 필수 확인 체크리스트
| 확인 항목 | 확인 방법 | 주의 기준 |
|---|---|---|
| 근저당·선순위채권 | 등기부등본 을구 | 채권액 + 전세금 > 집값 70% 주의 |
| 신탁등기 여부 | 등기부등본 갑구 | 신탁 표시 있으면 위험 |
| 임대인 세금 체납 | 임대인 동의 후 납세증명서 확인 | 체납 있으면 보증보험 불가 |
| 전세가율 | KB시세 또는 실거래가 조회 | 80% 초과 시 위험 |
| 건축물대장 | 정부24에서 무료 발급 | 위반건축물 여부 확인 |
등기부등본 읽는 법
- 표제부: 건물의 기본 정보 (주소, 면적, 구조)
- 갑구: 소유권에 관한 사항 — 실제 소유자가 계약 상대방과 일치하는지 확인
- 을구: 근저당권·전세권 등 담보에 관한 사항 — 채권 최고액 합계 확인
잔금일에 등기부등본 재확인 필수: 계약 당일과 잔금 사이에 새로운 근저당이 설정될 수 있습니다. 잔금 지급 직전 반드시 다시 발급해서 확인하세요.
전세보증보험 가입 방법
- 가입 시기: 전세계약 기간의 절반이 지나기 전에 신청
- 가입 조건: 보증금이 보증 한도 이내 (수도권 7억, 비수도권 5억)
- 보증료율: 아파트 연 0.128%, 그 외 0.154%
- 신청 방법: HUG 홈페이지, 은행 창구
보증보험이 만능은 아닙니다: 계약 당시 이미 전세가율이 높거나 임대인 세금 체납이 있으면 보증 가입 자체가 거부됩니다. 애초에 안전한 매물을 선택하는 것이 최선입니다.
피해 발생 시 대처 방법
- 전입신고와 확정일자가 있다면 임차인 우선변제권 행사 가능
- 임차권등기명령 신청: 이사 가야 할 때도 대항력 유지 가능
- 전세피해지원센터(1533-8119) 또는 법률구조공단 무료 상담
- 경매 진행 시 배당 신청으로 보증금 일부 회수 시도